종부세 계산 방법 1주택자 공제 납부기한 고지서 분납 미리 확인

11월 말이 되면 어김없이 날아오는 우편물이 있죠. 바로 종합부동산세 고지서입니다.

"집 한 채뿐인데 나도 내야 하나?", "작년보다 얼마나 나올까?" 고지서를 열기 전엔 늘 불안한데요. 사실 종부세는 공식만 알면 미리 계산할 수 있어요.

특히 1주택자 공제를 제대로 알면 세금이 몇 분의 1로 줄어들기도 합니다. 고지서 받기 전에 미리 확인해 보세요.

11월 말 우편함에 도착하는 종합부동산세 고지서를 확인하는 모습입니다. 종부세 납부 대상자라면 고지서에 기재된 세액과 납부기한을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

바쁘신 분들을 위한 3줄 요약

1. 공시가격 합계가 1세대 1주택 12억, 그 외 9억을 넘어야 종부세 대상
2. 1주택자는 나이·보유기간 공제로 최대 80%까지 세금이 줄어요
3. 고지서는 11월 말 발송, 납부는 12월 1일~15일

종부세, 나도 대상일까?

종부세는 매년 6월 1일에 가진 주택의 공시가격 합계로 정해져요. 시세가 아니라 공시가격이라는 점이 중요합니다.

보유 형태	공제 금액
1세대 1주택 (단독 명의)	12억원
1주택 부부 공동명의	각 9억 (합 18억)
다주택자 등 일반	9억원

예를 들어 시세 18억 아파트라도 공시가격이 12억 이하면 1주택자는 종부세가 없어요. 내 집 공시가격은 '부동산 공시가격 알리미'에서 바로 확인할 수 있습니다.

부동산 공시가격 알리미 조회

종합부동산세 과세 대상 여부를 알아보기 위해 주택 공시가격을 조회하는 모습입니다. 1세대 1주택자와 다주택자의 기본공제 기준을 확인할 때 참고할 수 있는 이미지입니다.

종부세 계산 방법, 4단계면 끝

① 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 60%
② 산출세액 = 과세표준 × 세율
③ 재산세 중복분 빼기 (이미 낸 재산세 일부 공제)
④ 1주택자 세액공제 (나이·보유기간)
+ 최종 세액의 20%가 농어촌특별세로 붙어요

여기서 60%는 '공정시장가액비율'이에요. 공시가격을 그대로 쓰지 않고 60%만 반영해 준다는 뜻입니다.

2주택 이하 세율표

과세표준	세율
3억 이하	0.5%
3억 초과 ~ 6억	0.7%
6억 초과 ~ 12억	1.0%
12억 초과 ~ 25억	1.3%
25억 초과 ~ 50억	1.5%

※ 구간을 넘는 금액에만 높은 세율이 붙는 누진 구조예요. 3주택 이상은 과세표준 12억 초과 구간부터 더 높은 세율이 적용됩니다.

종부세 계산에 필요한 공시가격 확인, 공제금액 적용, 과세표준 계산, 세액 산정 과정을 정리한 모습입니다. 복잡하게 느껴지는 종합부동산세 계산 방법을 단계별로 이해하는 데 도움을 주는 사진입니다.

1주택자 공제, 최대 80%까지 줄어요

1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 세금을 크게 깎아줘요. 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있습니다.

고령자 공제	장기보유 공제
만 60세 이상 20%	5년 이상 20%
만 65세 이상 30%	10년 이상 40%
만 70세 이상 40%	15년 이상 50%

오래 살고 있는 어르신 1주택자일수록 세금이 크게 줄어드는 구조예요. 같은 집이라도 집주인의 나이에 따라 고지서 금액이 몇 배씩 차이 날 수 있습니다.

직접 계산해 봤어요: 같은 집, 다른 세금

공시가격 15억 아파트 1채(단독 명의)를 가진 두 사람을 비교해 봤어요.

공통 계산
· 과세표준: (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만원
· 산출세액: 1억 8천만 × 0.5% = 90만원

구분	A씨	B씨
나이·보유	55세, 3년	72세, 12년
공제율	0%	40% + 40% = 80%
공제 후 세액	90만원	18만원

※ 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세는 빼고 계산한 참고용 금액이에요. 실제 고지 금액은 이보다 조금 다를 수 있습니다.

같은 집인데 세금이 5분의 1로 줄었죠. 부모님 댁 종부세가 걱정된다면 나이와 보유기간부터 확인해 보세요.

홈택스 종부세 모의계산

부부 공동명의라면? 둘 중 유리한 쪽 선택

부부가 집 한 채를 공동명의로 가졌다면 두 가지 방법 중 고를 수 있어요.

방법 1. 공동명의 그대로

각자 9억씩, 합쳐서 18억까지 공제
단, 나이·보유기간 공제는 없음

방법 2. 1주택자 특례 신청

공제는 12억으로 줄지만
나이·보유기간 공제를 최대 80% 받음

공시가격이 18억 이하라면 방법 1로 종부세가 0원이에요. 공시가격이 높고 부부가 고령이면서 오래 보유했다면 방법 2가 유리할 수 있습니다. 홈택스 모의계산으로 두 방법을 모두 넣어보고 고르세요.

오랫동안 한 주택을 보유하며 생활해 온 고령 부부의 평온한 일상을 표현한 사진입니다. 종부세 1세대 1주택자에게 적용되는 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제 혜택을 설명하는 부분에 어울립니다.

고지서 일정과 납부기한

고지서 발송	11월 하순 (우편·모바일 전자고지)
납부기한	12월 1일 ~ 12월 15일
분납	250만원 초과 시 일부를 6개월 뒤로

분납 기준
· 세액 250만~500만원: 250만원을 넘는 금액을 나눠 낼 수 있어요
· 세액 500만원 초과: 세액의 절반까지 나눠 낼 수 있어요
나눠 낸 금액은 이듬해 6월 15일까지 내면 되고, 이자는 붙지 않습니다.

12월 15일을 넘기면 가산세

기한을 하루라도 넘기면 납부지연 가산세가 붙어요. 분납을 하려면 기한 안에 신청해야 하니, 고지서를 받으면 바로 확인하세요.

소득이 적은 어르신 1주택자라면 '납부유예'도 있어요
만 60세 이상이거나 5년 이상 보유한 1주택자 중 소득이 일정 기준 이하이고 세액이 100만원을 넘으면, 집을 팔거나 상속할 때까지 납부를 미룰 수 있어요. 다만 미룬 기간만큼 이자 상당액이 붙으니 꼭 필요한 경우에만 신청하세요.

종합부동산세 납부기간인 12월 1일부터 15일까지를 강조한 사진입니다. 납부기한을 놓치지 않도록 달력에 날짜를 표시하고 고지서를 미리 확인하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 재산세를 냈는데 종부세를 또 내나요?

재산세는 집이 있으면 모두 내는 지방세이고, 종부세는 공제 기준을 넘는 분만 추가로 내는 국세예요. 대신 종부세를 계산할 때 이미 낸 재산세 일부를 빼줘서 이중으로 과세되지 않게 해요.

Q. 6월 2일에 집을 샀으면요?

종부세는 6월 1일 기준 소유자가 내요. 6월 2일 이후에 샀다면 그해 종부세는 판 사람이 냅니다.

Q. 고지서 금액이 틀린 것 같아요.

12월 1일~15일 사이에 직접 신고하면 고지 금액 대신 신고한 금액으로 납부할 수 있어요. 공동명의 특례처럼 적용이 빠진 공제가 있다면 이때 바로잡으면 됩니다.

Q. 카드로 낼 수 있나요?

네. 홈택스, 손택스 앱, 은행 창구 등에서 카드나 계좌이체로 낼 수 있어요. 카드는 수수료가 붙을 수 있으니 확인하고 결제하세요.

종합부동산세 과세 기준과 공제 혜택, 납부방법을 확인한 뒤 소중한 내 집에서 편안한 일상을 누리는 모습을 표현했습니다. 주택 보유자가 알아두면 좋은 종부세 정보를 정리하는 마무리 이미지입니다.

마무리: 고지서 오기 전 3가지만 확인

☐ 내 집 공시가격 합계가 12억(또는 9억)을 넘는지
☐ 나이·보유기간 공제가 몇 %인지
☐ 납부기한 12월 15일, 분납 대상인지

이 세 가지만 미리 알아두면 고지서를 열 때 훨씬 덜 놀라실 거예요. 부모님 댁 종부세가 걱정된다면 이 글을 함께 보면서 확인해 보세요.

※ 2026년 종합부동산세법 기준으로 작성했으며, 계산 예시는 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세를 제외한 참고용입니다. 정확한 세액은 고지서 또는 홈택스, 국세상담센터(126)에서 확인하세요.
참고: 국세청 종합부동산세 안내, 종합부동산세법, 부동산 공시가격 알리미